Какую недвижимость выбирают российские инвесторы

Российские инвесторы научились трезво оценивать риски и возможности рынка: они уже не ожидают двузначных цифр в процентах доходов и все больше интересуются активами, которые помогают сохранить заработанные средства. Как правило, это различные классы ценных бумаг, преимущественно облигации, а также недвижимость — жилая и коммерческая.
Invest Foresight
Дата: 13 Января 2020
Для инвесторов старше 40 лет именно недвижимость остается одним из основных способов размещения свободных денег. В коммерческую недвижимость активно вкладывались в предыдущие годы, но делали это в основном «пассивные» инвесторы, которые не предполагали участвовать в развитии или управлении проектами. Доходность снижалась и зачастую не позволяла покрывать ряд расходов на обслуживание и даже ипотечные платежи, что особенно было критичным в случаях, когда инвестиции осуществлялись при использовании заемных средств. Популярность коммерческой недвижимости для инвесторов также уменьшается из-за неблагоприятного политического климата.

В сфере жилой недвижимости продолжаются тенденции последних лет: переход от беспорядочной скупки квартир в различных европейских странах к более осмысленным инвестициям, где четко рассчитываются финансовые цели, исходя из горизонта инвестиций и ликвидности рынков.

Наиболее популярными направлениями для российских инвесторов остаются Великобритания, Германия и ряд средиземноморских стран. Великобритания остается самым активным рынком недвижимости в Европе, объем сделок на котором составил около $70 млрд.

Нашим инвесторам в Великобритании интересны вложения в реконструкцию недорогого жилья и апартаментов. Также исторически большое количество участников рынка недвижимости предлагает инвестиции в жилье в Германии. Однако россияне, столкнувшись с высокими налогами на месте, слабой ликвидностью и, как следствие, низкой доходностью на рынке, все меньше смотрят на эту страну. Зато им интересны фонды недвижимости, оперирующие в Восточной Европе, которые, как правило, демонстрируют доходность порядка 10% годовых.

Рассматривая восточноевропейский рынок недвижимости более детально, следует отметить, что наиболее позитивную динамику демонстрируют рынки недвижимости в Венгрии и Польше, где индексы цен на недвижимость за прошедший год увеличились на 18,3% (14,5% с учетом инфляции) и 11,5% (9,9% с учетом инфляции) соответственно. Главными драйверами роста в обоих случаях являлись повышение уровня жизни в вышеупомянутых странах в целом, снижение безработицы, а также рост доходов населения в сочетании с низкими процентными ставками.

Среди средиземноморских стран наиболее привлекательной с инвестиционной точки зрения на данный момент представляется Турция, где приобретение жилой недвижимости с целью последующей сдачи в аренду в среднем позволяет генерировать доход порядка 10% годовых. За прошедший год номинальный уровень цен увеличился на 10,5%, однако с учетом инфляции реальный уровень цен снизился на 12,6%, что делает инвестиции в турецкую недвижимость привлекательными для иностранных инвесторов по причине снижения курса национальной валюты. Одним из ключевых преимуществ инвестиционной недвижимости в Турции является ее практически круглогодичная заполняемость — в летний период, когда спрос на аренду генерируют преимущественно туристы, арендная плата, как правило, выражается в евро, что позволяет не зависеть от колебаний курса турецкой лиры и, соответственно, рассчитывать на более стабильный доход. Принимая во внимание данные факторы, приобретение объектов недвижимости в Турции позволяет рассчитывать как на повышение стоимости капитала, так и на заработок на арендной плате.

Рынок недвижимости в Германии по-прежнему сохраняет сильные позиции по прошествии фазы роста, продолжавшейся на протяжении прошлых 4 лет — гедонистический индекс, исчисленный с учетом качественных характеристик объектов недвижимости, вырос на 9% (7,6% с учетом инфляции) за год, что является наиболее существенным приростом с 2016 года.

Недостатком, который влечет за собой столь бурный рост цен на недвижимость, является риск создания пузыря на рынках недвижимости в ряде немецких городов. В наибольшей степени данному риску на сегодняшний день подвержены Мюнхен и Франкфурт, где недвижимость представляется переоцененной с точки зрения соотношения доходов и цены на жилье — стоимость приобретения квартиры размером 60 квадратных метров вблизи от центра города в вышеупомянутых городах для квалифицированного работника составляет эквивалент годовых зарплат за 8 и 6 лет соответственно. Еще более высокая степень риска формирования пузыря на рынках недвижимости в европейских городах присутствует в Париже и Лондоне, где аналогичный объект недвижимости обходится в среднем в эквивалент 15 и 14 годовых зарплат соответственно.